Не будем делать вид, что покупка квартиры — это как поход на массаж, где всё просто, приятно и ещё и чаем угостят в конце. Сделки с недвижимостью — это сложно, особенно если речь идёт о вторичке. Купил квартиру — а на неё через полгода вдруг начинает претендовать наследник. Или планировка оказывается неузаконенной, а это либо штраф, либо ремонт. Поэтому перед долгожданной покупкой стоит притормозить и всё основательно проверить.
Но что именно нужно проверить перед покупкой квартиры?
К счастью, прогресс позволяет многое сделать онлайн — даже звонить, скорее всего, никому не придётся. Давайте разберёмся, с чего начать.
Выписка из Росреестра
Прежде всего для проверки идём на сайт Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) или на Госуслуги и заказываем там выписку. Для этого потребуется кадастровый номер объекта недвижимости. Его, к слову, тоже можно узнать онлайн, если у вас на руках есть полный адрес квартиры.
Для первичной проверки квартиры хватит и общедоступного варианта этой справки. Там будут сведения о собственниках квартиры, документах-основаниях на право собственности, наличии обременений и кадастровой стоимости объекта. Но важно учитывать, что данные в выписке верны только на день её выдачи. Нет гарантий, что через день ситуация не изменится и продавец, например, не возьмёт потребительский кредит под залог недвижимости. Так что прямо перед сделкой лучше заказать свежую выписку.
Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ
С этим документом уже немного сложнее: получить его может только владелец квартиры, так что заранее попросите его заказать выписку в МФЦ или на всё тех же Госуслугах. Так вы сможете проверить, кто прописан в квартире на данный момент. В договоре аванса лучше зафиксировать, что все незнакомые вам персоналии должны быть выписаны до сделки или в определённый срок после подписания договора купли-продажи.
Справка о «коммуналке»
Покупать квартиру с бонусом в виде задолженности по коммунальным платежам — так себе удовольствие. Поэтому перед сделкой обязательно попросите продавца предоставить свежую справку об отсутствии задолженностей по всем услугам, включая капитальный ремонт (в некоторых регионах он идёт отдельной квитанцией).
А если на квартире обременение? Сделки не будет?
Допустим, что в выписке из Росреестра вы наткнулись на страшный факт: оказалось, что квартира находится в обременении. Это, конечно, усложняет дело, но не ставит на нём крест. При некоторых обременениях (например, ипотека) сделка возможна, при других (наложенный на квартиру арест) — нет. В выписке будут указаны факт обременения, его тип и документ, на основании которого обременение наложено, — например, номер кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку. Давайте чуть подробнее о самых частых случаях.
Если квартира в залоге у банка
В таком случае паниковать вообще не стоит, сделка всё ещё возможна. Есть два варианта того, как можно провернуть сделку без нарушений закона.
Продавец закрывает кредит, снимает обременение, получает «чистую» выписку ЕГРН и продаёт квартиру.
Продавец получает от банка разрешение на сделку. В договоре пишут, что часть денег от продажи идёт на погашение кредита. Тогда обременение снимается уже в ходе или сразу после сделки.
Если квартира сдана в аренду на длительный срок
Продавать и покупать такую квартиру можно: договор аренды просто переходит к новому арендодателю. Если квартира покупается для инвестиций — это даже удобно. А вот если для собственного проживания, то нужно, чтобы продавец расторг договор с арендаторами (на это может уйти три месяца) — или покупателю придётся дождаться окончания договора. Подумайте, вписывается ли это в ваши планы.
Если квартира под арестом
Вот тут купить квартиру не получится — по крайней мере, пока обременение не будет снято. Как правило, жилище могут арестовать из-за долгов собственника по коммунальным платежам или споров о разделе имущества. То есть, чтобы продолжить сделку, эти вопросы надо решить: продавец должен погасить долг по коммуналке или урегулировать конфликт. И тогда арест может быть снят, а сделка продажи квартиры продолжена.
Итого
- Главное, что вы должны сделать перед покупкой, — не полениться и собрать пакет нужных документов, чтобы наверняка избежать любых подводных камней и глыб.
- Даже если вы берёте ипотеку через банк, не рассчитывайте, что там за вас сделают всю работу. Покупка в ипотеку не гарантирует, что банк будет сильно вникать в то, кому квартира принадлежала пять-десять лет назад и на каком основании переходила от одного собственника к другому раньше.
- Не бойтесь лично запросить у владельца все нужные документы, а при необходимости обращайтесь к помощи специалистов.