Снимаете квартиру, но хозяин хочет её продать, так можно?

[BitcoIn]

Казалось бы, вы только недавно начали снимать квартиру и можете быть уверены хотя бы в «жилищном» будущем, но неожиданным клином врезаются жизненные обстоятельства — хозяин квартиры, который думает о том, чтобы её продать. Возникает ворох вопросов, среди которых, конечно, будет что-то вроде:


Разве можно продать квартиру, если я её снимаю?

Отвечая коротко — да, квартиродатель имеет право на продажу своей собственности, даже если она сдаётся в аренду. Но в целом переживать не стоит: закон предусмотрел такое развитие событий! В Гражданском кодексе (ст. 675 ГК РФ) указано, что смена собственника не влечёт расторжения или изменения ранее заключенного договора найма. То есть, переводя на русский, новый собственник просто становится наймодателем, причём на тех же условиях договора, что вы заключали и с прошлым хозяином. Конечно, если у вас был официально оформленный договор найма...

Но если договор был и он ещё действует, то продавцу придётся либо ждать, пока срок соглашения истечёт, либо искать такого покупателя, который согласится купить квартиру вместе с квартирантами. Новому собственнику перейдут все права и обязанности по этому договору: теперь он будет получать ежемесячную арендную плату, а изменить её размер или расторгнуть соглашение сможет только на условиях, которые в этом соглашении прописаны. Например, если оговорена неустойка за досрочное расторжение, то новый собственник, решивший больше не сдавать квартиру, должен будет её выплатить.

Случается, что недобросовестные продавцы скрывают от покупателей факт сдачи квартиры. И здесь, как мы уже сказали, закон на стороне жильцов: новые собственники не смогут заехать, пока не истечёт договор аренды. Причём это возможно, даже если договор заключён на срок менее года и не зарегистрирован в Росреестре.

А если хозяин просит освободить квартиру перед продажей?

Как правило, квартиры покупают с двумя целями: либо для того, чтобы в них жить, либо для того, чтобы на них зарабатывать (опять же, сдавая в аренду). Второй случай мы уже обсудили, но если собственник всё-таки захочет продать квартиру как свободную жилплощадь, то сможет сделать это только после досрочного расторжения договора и только с вашего согласия. Потому что по закону продажа квартиры — не повод выселять арендаторов.

В одностороннем порядке арендодатель может расторгнуть договор только в том случае, если вы как жилец нарушали правила. Например, просрочили арендную плату на два месяца (если договор заключен на срок менее года) или более чем на шесть месяцев (если договор долгосрочный — от одного года). Конечно, сюда же попадают и порча имущества, и использование квартиры не по назначению, и слишком частые жалобы соседей.

Чтобы договориться с жильцом полюбовно, собственник может предоставить достаточный срок на поиск другого жилья или предложить скидку по оплате на время показов квартиры (ведь бесконечные визиты риелтора с соискателями наверняка создадут некоторые неудобства). Словом, хозяин должен будет компенсировать весь этот дискомфорт.


Итого

• Нет, собственник не может просто так взять и выселить вас из квартиры, если вдруг решил продать своё жилище. Пока договор действует, вы жилец с правами и закон на вашей стороне.
  
• После продажи новый собственник просто станет вашим новым арендодателем — причём на тех же условиях, что вы фиксировали в старом договоре.
  
• Если собственник начнёт давить и требовать, чтобы вы съехали, вы имеете полное право требовать компенсацию и обращаться в суд.
  
• Конечно, всегда можно договориться полюбовно — особенно если собственник предоставит время на поиск нового жилья и компенсирует сопутствующие неудобства.