Почему выгодно покупать новостройки на стадии котлована

[BitcoIn]

Первое правило рынка недвижимости гласит: чем раньше покупаешь квартиру, тем меньше она стоит. Современные застройщики готовы выставить на продажу даже котлован — по сути, яму в земле. Стоит ли на это соглашаться? Насколько это выгодно? Причём тут эскроу-счета?

Выгодно ли покупать квартиру на первом этапе стройки?

По оценкам экспертов, в Москве около четверти сделок по покупке новостроек совершается ещё на этапе котлована, когда у здания нет даже готового фундамента. Почему? Всё просто: цена на будущие квартиры в этот момент ниже уже готовых в среднем на 15%, хотя разница может доходить и до 50%. В среднем стадия котлована длится до полугода. Точный срок будет зависеть от ряда факторов: разновидности почвы, этажности сооружения, наличия подземной парковки и т.д.

Почему это выгодно?

Сама по себе покупка жилья по сниженной стоимости — уже весомый плюс. Также чаще всего приобретение будущей квартиры рассматривают как неплохую инвестицию. На сегодняшний день разница между ценой жилья в строящемся и готовом доме составляет минимум 10-15%. Квартиру можно отремонтировать, что добавит к цене ещё пять-десять процентов. Простые расчёты показывают, что если купить квартиру на стадии фундамента и продать её после завершения строительства дома, то доход от сделки может составить 30% от первоначальной цены.

И всё же будьте внимательны: например, иногда покупка квартиры на начальном этапе для собственного проживания не совсем оправдана. Как правило, на достройку уходит не менее двух лет, и всё это время вам придётся снимать квартиру. Представим, что арендная стоимость равняется 40 000 рублей — тогда за двухлетний период строительства вам придётся потратить на съём жилья почти миллион. В таком случае инвестиция будет считаться успешной, только если цена готовой квартиры качественно превысит соответствующую сумму.

Какие риски?

Истории обманутых дольщиков слышали, кажется, все, но с 2019 года приобретать квартиры на этапе котлована стало намного безопаснее благодаря системе эскроу-счетов. При покупке вы не отдаёте деньги напрямую застройщику, а кладёте их на счёт банка-посредника, который выплатит девелоперу всю сумму только после завершения договорных обязательств. Если у застройщика возникнут проблемы и стройка заморозится, вы будете защищены от риска потерять разом и деньги, и квартиру. Для застройщика деньги на счёте будут гарантом обеспечения кредита. Разумеется, введение эскроу-счетов снизило разницу между ценой приобретения жилья на старте и после окончания стройки: если раньше средняя выгода составляла около 25%, то сейчас показатель близится к 15%. Но надёжность стоит этих 10 процентов.

Менее очевидной, но такой же неприятной проблемой становится невозможность проконтролировать процесс строительства и, как следствие, вероятность отдать свои деньги за готовый, но некачественный дом. Если вы заметили, что на здании или внутри него появляются глубокие трещины, это может свидетельствовать о нарушении строительных норм при создании котлована. В таком случае обращайтесь к девелоперу. Он будет обязан устранить неполадки в течение гарантийного срока обслуживания (обычно это пять лет).


Итого

1. Покупка квартиры на этапе котлована — в самом деле выгодное вложение, а после введения эскроу-счетов процесс стал более безопасным.
2. К такой инвестиции всё ещё стоит подходить с умом: внимательно выбирайте девелопера, в качестве работы которого сможете быть уверены, и правильно рассчитайте свои возможности.
3. Помните: если в процессе застройки вам придётся проживать в съёмной квартире, объём потенциальной прибыли может значительно уменьшиться.