Сдавать квартиру в аренду — это не только про «получать деньги из воздуха», но ещё и про не очень привлекательную возможность нарваться на нервотрёпку. Казалось бы, договор заключали с приличными людьми, а они в итоге не платят и сломали вашу шведскую стенку, да ещё и соседи на них жалуются. Или просто вам срочно понадобилась эта квартира для личных нужд. Решение вроде простое: поменял в квартире замки — и на выход! На практике так поступить не позволит закон. И как же быть?
Как выселить нежелательных жильцов из квартиры?
На самом деле, способа у вас всего два: решить всё полюбовно или обращаться в суд. Тактика «выкинуть вещи и выгнать силой» не только неадекватна, но и незаконна, даже если речь идёт о жильцах, которые отказываются платить и съезжать мирным путём. В порыве ссоры может дойти до ругани и взаимных оскорблений — а это уже повод подать в суд на вас. Поэтому давайте разберём два пути правильного решения этой ситуации.
Делаем всё мирно и без суда
Самый простой и комфортный способ — это диалог. Если вам понадобилось освободить квартиру — скажите об этом жильцам хотя бы за месяц, чтобы у них было время спокойно собраться и найти новое жилище.
Если речь идёт об образцовых жильцах, к которым никак не придраться, надо искать компромисс. Не стоит недооценивать эмпатию квартирантов: попробуйте объяснить ситуацию и договориться о дате переезда, комфортной и для них, и для вас.
Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: часто он обещает бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.
Если же к жильцам есть претензии, не торопитесь гневно врываться в здание суда. Для начала обратитесь к более простым методам. Здесь ваш главный помощник — договор.
- Есть ли договор вообще? Может, вы сдавали квартиру знакомым, понадеявшись на их порядочность — и тут вас сложно винить. Если ваши надежды были ложными, жильцы оказались не такими уж ангелочками, а договор вы не составляли и не подписывали, первым делом вызывайте полицию для составления протокола о незаконном проживании. Потом, обняв этот протокол, можно будет идти в суд. Но чаще всего жильцы, испугавшись такой перспективы, съезжают добровольно после визита сотрудников полиции.
- Есть ли в договоре условия досрочного расторжения? Здесь всё просто: велик шанс, что в бумаге есть строчка, которую можно использовать как аргумент в споре с жильцом. Если в договоре чёрным по белому прописано, на каких условиях могут быть применены условия досрочного расторжения, то просто следуйте им — и закон будет на вашей стороне.
- Нарушали ли жильцы какие-то пункты договора? Даже если вы не прописывали подробно условия проживания, есть небольшая и вполне законная лазейка — в виде некоторых основных нарушений, за которые жильцов можно выселить:
- Несоблюдение сроков оплаты. Если договор краткосрочный (меньше года), засчитывается два месяца просрочки или неполной оплаты. Если долгосрочный (больше года), тут придётся ждать шесть месяцев.
- Причинение вреда квартире: сломанный шкаф, разбитые окна, разодранный на куски диван — всё это по умолчанию причины для выселения.
- Использование жилья не по назначению. Например, бывает такое, что арендаторы не живут в квартире, а сделали из неё гостиницу, и тогда вы имеете полное право сказать им «Аривидерчи».
- Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если жильцы не прекращают досаждать соседям после вашего предупреждения, их тоже можно выселить из квартиры. «Систематически» — это 3 раза и больше, поэтому за пару ночных дискотек выгнать квартирантов не получится.
Если вы поняли, что что-то из списка выше — ваш случай, то следующим шагом надо составить письменную претензию. Обязательно укажите все замеченные вами нарушения и приложите любые подтверждения, будь то выписки о неуплате или фотографии испорченных вещей. И, конечно, чётко пропишите, что ваше требование — освободить квартиру в определённые сроки.
Если претензия не возымеет эффекта, то придётся обращаться в суд и выселять арендаторов принудительно, но даже тогда претензия пригодится вам в суде. На практике же тут всё как и с прошлым пунктом: чаще всего, при виде претензии и осознании её перспектив, арендаторы пугаются и съезжают добровольно. А если нет, то...
Значит, будем судиться!
Если решить всё мирно не получилось, ваш единственный выход — идти в суд. Рекомендуем обратиться с этим делом к профессиональному юристу, а не вести весь процесс самостоятельно: поверьте, сэкономите кучу времени и нервов.
Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена ущерба — менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия арендаторов должны быть признаны незаконными, а также какие ваши права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.
Будьте готовы к тому, что суд может не выселить квартирантов сразу, а сначала назначит им время для исправления поведения — вплоть до 1 года. Если после суда жильцы станут примерными квартирантами, то выгнать их не удастся. Правда, даже если суд встанет на вашу сторону, тяжба может затянуться на месяцы.
ВАЖНО! Прежде чем подавать на жильцов в суд, убедитесь в собственной добросовестности. Если вы регулярно получали от них деньги, но не платили с этого дохода налог, то походом в суд вы сделаете себе только хуже: вопросы возникнут уже к вам.
К сожалению, быстрого и законного способа выселить жильцов из съёмной квартиры нет. Даже если они нарушают договор и портят жильё. Самым действенным методом остаётся мировой договор: принудительное выселение жильцов не принесёт выгоды ни вам, ни квартирантам.
Итого
- Заранее проговорите все условия договора и пропишите их на бумаге: это главный инструмент, который поможет вам расторгнуть договор быстро и безболезненно, а заодно защитит ваши права в суде.
- Если по воле обстоятельств вам надо освободить квартиру от образцовых жильцов, договаривайтесь и идите навстречу. Иначе на вашу сторону не встанет даже суд.
- Если к жильцам есть претензии, составьте письменный документ и зафиксируйте в нём все нарушения. Эта бумажка будет вашим главным аргументом и до суда, и в нём, если дело дойдёт до серьёзных разбирательств.
Похожие темы
За что арендатора можно выселить из квартиры?
Древовидный вид