Проверка квартиры перед инвестиционной покупкой
Покупая квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться с целым рядом подводных камней. Например, на квартиру претендует наследник. Или неузаконенные планировки сделают квартиру дороже — придётся платить штраф или приводить всё в соответствие с техпланом.
Казалось бы — новостроек это не касается. Но если вы покупаете квартиру в новом или даже строящемся доме по переуступке, то есть у физлица, а не у застройщика, то такая квартира тоже буде «с историей». А значит, имеет смысл проверить её чистоту.
Необходимо выяснить во время звонка по объявлению о продаже жилья, а так же на что обратить внимание при просмотре, что оценить в подъезде и возле дома. А как проверить чистоту квартиры онлайн?
Как проверить квартиру онлайн: распространённые справки
Выписка из Росреестра
Прежде всего для проверки понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Её можно заказать на сайте Росреестра или получить на Госуслугах. Для проверки потребуется кадастровый номер объекта недвижимости. Его можно также узнать онлайн, если известен полный адрес квартиры.
Выписки из ЕГРН бывают разные. Есть сведения, которые относятся к общедоступным, а есть те, к которым доступ ограничен. Некоторые данные вправе получать только собственники или их законные представители (например, по доверенности), а также суд, полиция, нотариусы или другие представители власти. Так, например, выписку о признании собственника квартиры недееспособным или ограниченно дееспособным не может запросить любой человек.
Но для базовой проверки квартиры перед покупкой на вторичном рынке достаточно общедоступного документа. Там будут сведения о собственниках квартиры и документах-основаниях на право собственности, наличии обременений, кадастровой стоимости объекта.
Однако важно учитывать, что данные в выписке верны только на день её выдачи: нет гарантий, что через день ситуация не изменится и продавец, например, не возьмёт потребительский кредит под залог недвижимости. Так что непосредственно перед сделкой лучше заказать свежую выписку.
Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
Попросите собственника заказать выписку из домовой книги или единый жилищный документ. Получить их может только сам владелец квартиры или его доверенное лицо, но это лучший вариант, чтобы проверить список прописанных в квартире перед покупкой. Здесь указываются ФИО зарегистрированных, откуда и когда люди прибыли в квартиру. Если они выписались недавно, могут даже фигурировать дата и место, куда люди выбыли.
Выписку из домовой книги получают лично в МФЦ. В Москве её заказывают на сайте mos. ru.
В договоре аванса лучше зафиксировать, что все должны быть выписаны до сделки или в определённый, устраивающий вас срок после подписания договора купли-продажи.
Справка из пенсионного фонда
Запросите у собственника справку об остатке средств материнского (семейного) капитала. Её можно заказать на сайте Пенсионного фонда в электронном варианте. Так вы убедитесь, что для покупки квартиры не использовали средства материнского капитала и у продавцов нет обязательства выделить доли детям. Справку из ПФР также нельзя заказать за другого человека без доверенности.
Зачем проверять обременения на квартиру и какие они бывают
Получив выписку из ЕГРН, вы можете увидеть, что на квартире есть обременение. При некоторых обременениях (например, при ипотеке) сделка возможна, при других (при наложенном на квартиру аресте) — нет. В выписке будет указан факт обременения, его тип и документ, на основании которого обременение наложено, — например, номер кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку.
Квартира в залоге у банка
Самое распространённое обременение — когда квартира была куплена в ипотеку или собственник взял потребительский кредит под залог недвижимости. И в том, и в другом случае сделка возможна — и таких сделок сейчас немало.
Есть два варианта продажи квартиры, если она в залоге у банка:
Продавец закрывает кредит, снимает обременение, получает «чистую» выписку ЕГРН и продаёт квартиру.
Продавец получает от банка разрешение на сделку. В договоре пишут, что часть денег от продажи идёт на погашение кредита. Тогда обременение снимается уже в ходе или после сделки.
Квартира под арестом
Совсем другая история — если квартира под арестом. Купить такое жильё не получится до снятия обременения. Арест на квартиру может быть наложен, например, если у собственника большие долги по коммунальным услугам или если идут семейные споры о разделе имущества или наследстве. Тогда собственники не могут проводить сделки с квартирой, пока не будет решения суда о разрешении спора.
Даже если квартира не в аресте, это не значит, что у собственника всё чисто с оплатой коммунальных услуг. Обязательно попросите продавца предоставить свежую справку об отсутствии задолженностей по всем услугам, включая капитальный ремонт (в некоторых регионах он идёт в отдельной квитанции).
Квартира сдана в аренду на длительный срок
Если квартира сдана на долгий срок официально, закон обязывает регистрировать договор аренды в Росреестре. Продавать и покупать такую квартиру можно. Но нужно учитывать, что закон очень хорошо защищает арендатора: в случае продажи квартиры договор просто переходит к новому арендодателю. Если квартира покупается для инвестиций — это даже удобно. А вот если для собственного проживания — нужно чтобы продавец расторг договор с арендаторами (а на это может уйти три месяца) или придётся дождаться окончания договора. Подумайте, вписывается ли это в ваши планы.
Квартира находится в доверительном управлении или в ренте
Чаще всего квартира находится в доверительном управлении, если собственник несовершеннолетний. Тогда для сделки потребуется участие органов опеки.
Ещё одна ситуация — когда квартира в ренте. Допустим, собственник пожилой, а родственник или даже посторонний человек после его смерти получит квартиру. До смерти хозяина квартиры все сделки должны согласовываться с ним.
Достаточно ли проверки от банка перед покупкой в ипотеку
Покупатели, приобретающие квартиру в ипотеку, нередко думают, что они защищены от рисков нарваться на проблемный вариант: раз банк даёт кредит, значит, проверяет юридическую чистоту квартиры.
На самом деле, кредитор проверяет в основном наличие всех необходимых для сделки документов, но глубоко в историю квартиры не вникает. Банк, как правило, доверяет информации, предоставленной сторонами.
Единственное, что делает банк, — непосредственно перед сделкой проверяет, нет ли на квартире обременений и не находится ли она в залоге. Если нужна более тщательная проверка, можно её заказать как дополнительную услугу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой. Например, у Сбербанка она стоит 27 500 рублей в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и 15 900 рублей в других регионах. А у ВТБ есть услуга «Защита сделки», в которую входит юридическая проверка с безлимитными консультациями юристов. Кроме того, покупателю компенсируют полную стоимость квартиры, если сделка по каким-то причинам будет признана недействительной. Стоит такая услуга 24 900 рублей, а отдельно юридическая проверка квартиры без страховой выплаты — 7900 рублей.
Итак, проверить право собственности на недвижимость можно онлайн — заказав выписку ЕГРН. Там же смотрят, есть ли обременения на квартиру или арест. Можно убедиться, что собственник не злостный неплательщик, запросив справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ.
При этом даже покупка в ипотеку не гарантирует, что банк будет сильно вникать в то, кому квартира принадлежала пять-десять лет назад и на каком основании переходила от одного собственника к другому в предыдущие разы. Банк интересует в основном ликвидность квартиры и то, что он знает о текущем собственнике и его правах на квартиру. Для более полной проверки юридической чистоты квартиры и собственника может потребоваться помощь специалистов, которые лучше ориентируются в тонкостях перехода прав на недвижимость.
|
Похожие темы
Линейный вид
